Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến theo hướng không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Đây là một thay đổi có tác động lớn đến việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất, cũng như tác động đến sự ổn định của thị trường bất động sản và cơ chế quản lý của nhà nước. Để làm rõ vấn đề này cần xuất phát từ nhận thức về công chứng, coi công chứng là rào cản thủ tục hay cơ chế hữu hiệu để bảo đảm các quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Vai trò của công chứng 

Trước hết, chúng ta phải khẳng định,trong những năm qua, hoạt động công chứng đã thể hiện vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của đất nước, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bảo đảm an toàn pháp lý, tạo ra môi trường pháp lý ổn định cho các giao dịch dân sự, kinh tế thương mại của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước.

Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Công chứng là dịch vụ công do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, luật giao Chính phủ quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” và Luật Công chứng sửa đổi 2026 có hiệu lực từ ngày 01/01/2027 quy định: “Công chứng là dịch vụ công do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch bằng văn bản (sau đây gọi là giao dịch) phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Như vậy, ngoài việc chứng nhận tính xác thực Công chứng viên còn phải chứng nhận cả tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch. Tính xác thực thể hiện thỏa thuận, nội dung của các hợp đồng, giao dịch là có thật và đúng với ý chí của các bên tham gia. Công chứng viên không những phải xác định chính xác người yêu cầu công chứng, nội dung thỏa thuận là hợp pháp và được xác lập dựa trên giấy tờ, tài liệu đáng tin cậy, mọi thỏa thuận cũng như giấy tờ, tài liệu đều phù hợp với những gì xảy ra trên thực tế… mà còn phải xác định xem thỏa thuận của các bên đương sự có phản ánh đúng ý chí, nguyện vọng của họ hay không. Nhưng không phải mọi hợp đồng, giao dịch có thật đều được Công chứng viên chứng nhận, mà chỉ có những hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được chứng nhận. Đồng thời có những giao dịch mặc dù hợp pháp nhưng không đảm bảo tính xác thực cũng không được chứng nhận. Như vậy điều kiện cần và đủ để một hợp đồng, giao dịch được công chứng đó là tính xác thực và tính hợp pháp.

Với vai trò tạo ra môi trường pháp lý ổn định, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các cá nhân và tổ chức. Được ví như một "Thẩm phán phòng ngừa" các Công chứng viên bằng trình độ chuyên môn, chuyên trách, sự am hiểu pháp luật, sự hiểu biết đa dạng về các lĩnh vực trong đời sống, bằng nghiệp vụ của mình phải xác định được năng lực hành vi dân sự của các chủ thể tham gia hợp đồng, giao dịch, mục đích, nội dung các hợp đồng, giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, xác định được đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật. Thông qua hoạt động công chứng đã ngăn chặn được ngay từ đầu những giao dịch trái pháp luật, được ví như một “barie” chỉ cho các hợp đồng, giao dịch đúng pháp luật đi qua. 

Thực tế cho thấy, tỷ lệ các giao dịch được thực hiện thông qua công chứng xảy ra tranh chấp rất thấp so với các giao dịch không thực hiện qua công chứng. Mặt khác, pháp luật hiện hành quy định: “Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”, nên trường hợp có xảy ra tranh chấp cũng có cơ sở để giải quyết nhanh chóng và thuận lợi. Do vậy, vai trò của công chứng không chỉ tính bằng số lượng việc được công chứng, mà phải tính đến lợi ích trong việc ngăn chặn ngay từ đầu những giao dịch trái pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện gây nên tình trạng quá tải ở các cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cũng như gây mất ổn định của xã hội.

Bên cạnh đó, với chức năng của mình, thông qua hoạt động giải thích, hướng dẫn, Công chứng viên đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể tham gia giao dịch, nhất là trong những trường hợp một bên giao dịch là các tổ chức lớn, có đội ngũ nhân sự am hiểu pháp luật.

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc thù cần phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ

Đây là loại tài sản đặc biệt gắn liền với đời sống của mỗi gia đình trong xã hội, là tư liệu sản xuất quan trọng của các tổ chức và cá nhân. Những giao dịch liên quan đến tài sản này rất phổ biến, nhiều và mang tính thường xuyên, ảnh hưởng đến quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của các cá nhân, tổ chức. Nó có tác động lớn đến các hoạt động khác và tác động này thường mang tính dây chuyền. Do đó, các giao dịch liên quan phải được kiểm soát chặt chẽ và phải được đảm bảo để tránh xảy ra tranh chấp, vì khi xảy ra tranh chấp thường gây nên những khiếu kiện kéo dài, gây tác động xấu đến xã hội. Một trong những cách kiểm soát có hiệu quả, đó là bắt buộc các giao dịch liên quan đến tài sản này phải thực hiện qua công chứng.

Có nên tiếp tục quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất hay không?

Nếu nhìn nhận công chứng chỉ đơn giản là hoạt động “đóng dấu” “thu tiền” hay thêm một “rào cản thủ tục” thì việc không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất là hợp lý và cần loại bỏ công chứng trong tất cả các giao dịch. 

Giả sử đề xuất bỏ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất được thông qua thì khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất, các bên giao dịch sẽ phải thực hiện qua cơ chế nào để các quyền và lợi ích của mình, cũng như của xã hội được bảo đảm. Ngoài các Công chứng viên và người có thẩm quyền chứng thực thực hiện việc công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền sử dụng đất như hiện nay thì cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào đủ khả năng sẽ thực hiện việc chứng nhận ý chí của người tham gia giao dịch và nội dung giao dịch là xác thực và hợp pháp. 

Dữ liệu và cơ chế xác thực điện tử là một bước nhảy vọt trong việc định danh và xác thực tạo thuận lợi rất lớn cho người dân, cơ quan, tổ chức trong đời sống cũng như trong quản lý. Tuy nhiên, nếu chúng ta chỉ dựa vào dữ liệu và xác thực điện tử thì không thể xác định người ký hợp đồng có minh mẫn hay không, có tự nguyện hay bị ép buộc, có hiểu rõ nội dung và hậu quả pháp lý của giao dịch hay không?

Trường hợp loại bỏ công chứng, chứng thực, hợp đồng đó chỉ có chữ ký của các bên tham gia giao dịch thì cơ quan, tổ chức nào dám khẳng định đó chính là chữ ký và ý chí của các bên để sử dụng hợp đồng đó cho các hoạt động tiếp theo. Ngược lại, nếu yêu cầu các bên phải trực tiếp đến cơ quan, tổ chức đăng ký để ký trước mặt người thực hiện, thì không phải “cải tiến” mà là “cải lùi”. 

Và khi không đảm bảo được các điều kiện về tính xác thực, hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch, tất nhiên các tranh chấp sẽ xảy ra nhiều và thường xuyên hơn, lúc đó thời gian, công sức để giải quyết các hậu quả còn gấp nhiều lần thời gian thực hiện công chứng.

Chúng ta cần nhìn nhận công chứng hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất là một quy trình trong việc thực hiện các quyền về sử dụng đất. Trong đó, thời gian để thực hiện công chứng ngày càng rút ngắn, do các cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã tương đối đầy đủ và ngày càng hoàn thiện hơn, việc thực hiện một giao dịch chỉ tính bằng giờ. Trong khi đó, các quy trình khác mới là những quy trình tốn nhiều thời gian nhất. Ví dụ, khi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, Công chứng viên chỉ mất khoảng 01 giờ để thực hiện công chứng, nhưng để sang tên thì mất tối đa 10 ngày làm việc (không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định…) (Nghị định 101/2024/NĐ-CP). Như vậy, nếu lấy lý do về thời gian để loại bỏ công chứng thì không hợp lý và điều cần làm là phải giảm thời gian ở những quy trình mất nhiều thời gian.

Thực tế, những việc công chứng mất nhiều thời gian không phải do hoạt động công chứng gây ra, nó xuất phát từ tính phức tạp của các giao dịch (thừa kế, phân chia di sản...), do chính các hành vi của các cơ quan nhà nước gây nên (Giấy chứng nhận ghi không rõ, không chính xác, chủ sử dụng; cấp sai giấy tờ về hộ tịch...), do lịch sử để lại và có cả nguyên nhân do chính người tham gia giao dịch (mất giấy tờ, giấy tờ rách nát,...). Trong khi đó, công chứng có yêu cầu rất cao về tính chính xác, xác thực của nhân thân và các giấy tờ khi thực hiện giao dịch.

Giải pháp tối ưu nhất, giúp cho công chứng nhanh chóng xác thực được các giấy tờ và nhân thân khi thực hiện công chứng là cần nhanh chóng hoàn thiện các cơ sở dữ liệu chuyên ngành và cho phép Công chứng viên được tham gia kết nối, chia sẻ dữ liệu tại các cơ sở dữ liệu này; đồng thời thêm cơ chế cho tổ chức công chứng thực hiện liên thông, qua đó, cũng giúp cho các hoạt động quản lý nhà nước được kịp thời, minh bạch hơn (ví dụ: sau khi hợp đồng giao dich chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng xong, thì chuyển ngay dữ liệu sang cơ quan thuế và cơ quan đăng ký, sau đó các cơ quan này thực hiện các thủ tục tiếp theo).

Kết luận

Trước yêu cầu phát triển của đất nước, Đảng và Nhà nước ta đã chủ trương thực hiện chính sách phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế. Mở rộng đối ngoại và chủ động hội nhập quốc tế trên nhiều lĩnh vực như kinh tế, văn hóa, chính trị... Với chủ trương đúng đắn và kịp thời này đã làm thay đổi diện mạo đất nước trong những năm gần đây. Sự phát triển kinh tế theo định hướng này làm cho các mối quan hệ về kinh tế, dân sự, thương mại phát triển đa dạng và không ngừng tăng thêm về số lượng và tính chất của các hợp đồng, giao dịch. Để tạo ra môi trường pháp lý ổn định, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các cá nhân và tổ chức cần đảm bảo bằng nhiều chế định pháp luật trong đó có chế định pháp luật công chứng và để cho hoạt động công chứng thể hiện đúng vai trò trong đời sống xã hội, cần phải có nhiều giải pháp giúp cho hoạt động công chứng phát triển chứ không phải định hướng để bỏ công chứng như trong Dự thảo nêu trên.